マンション高額売却方法ブログ

マンションの売却をしたいと思っている人に役立つ業界の知識、暴露話、高く売る為のコツやポイントを書いていきます!

マンション売却のコツ

マンション売却時の価格を決める方法と後悔しない為のコツ

マンションを売ろう!と思った時に「いくらくらいで売ろうか?売れるのだろうか?」とまずは考えると思います。

保有しているマンションの間取りや立地で変わってきますし、いざ売ろうと思っても相場がわからず悩んでしまう人も実は多いんですね。

今回この記事ではまず不動産業者がどういう点に注目して査定をしているのか?ということをまず理解して頂いて、価格を決定する時のポイントとコツなんかを書いていきますので、是非参考にして頂ければと思います!

業者はどうやって売却マンションの査定をしているのか?

マンションを売却する第一歩となる「査定金額」ですが、一体どうやって不動産会社はその金額を算出しているか知っていますか?

不動産の査定金額を算出するためには実は大きく分けて3つの方法があります。

取引事例比較法
近隣の取引事例を元に価格を算出する

原価法
物件を建築するコストや耐用年数などを元に価格を算出する

収益還元法
物件から発生する収益と利回リを元に価格を算出する
 
マンションや戸建などの不動産の売却金額を査定する場合、メインとなるのは「取引事例比較法」になります。周辺のエリアで実際にあった取引事例から「この金額であれば売却出来そうだ!」という金額を予想するというわけです。

売却の金額に影響する要素としては下記のようなポイントが非常に重要になリます。

  • 広さ
  • 間取リ
  • 築年数
  • 室内の状況
  • 眺望
  • 方角
  • 駅からの距離
  • 共有施設
  • 近隣施設
  • 学区
  • マンションの施工会社 

広さ・問取り・築年数などは基本的な要素なので、簡単に比較をすることが出来ますね。よリ広く、よリ出来てから時間が経ってない方が値段が高くなります。眺望はマンションにおいて重要な要素です。同じようなエリアにあっても、階数や景色が違うと値段が大きく変わるケースがよくあります。また学区も大きなアピールポイントで、ファミリー向けの物件の場合、進学実績わ学校の評判が良い学区にあるマンションは人気が高いことが多いです。

不動産会社はこれらの項目をポイント化し、査定金額を算出します。

もちろん売リ主の希望金額や、「いつまでに売却をしないといけない」という時期も売り主によって変わってきますからチラシなどに載せる実際の売り出し金額は査定金額を元に売り主と相談して決めていく、というわけです。 

最終的に売却金額の決定権は売り主にあるわけですから、マンションをいくらで売ろうか?と決めなくてはいけません。では売主は売却をしたい物件の値段をどのような点に注意して決めればよいのでしょうか?

次を見て下さい。

いくらで売りに出す?マンション売り出し金額の決め方とは

通常はマンションの売却を相談した不動産会社に査定金額を出してもらい、その査定金額で売りに出すというケースが多いのです。
 
ここで実はお勧めの方法があるんです。

「査定金額を参考にしながらも、自分の希望金額で売りに出す」という方法です。

上記に書いたように、不動産会社の査定金額というものは絶対的なものではありません。フリーマーケットとかと同じように、マンションの売り主が決めた金額で売りに出しても何の問題もありません。

特に中古マンションの場合、相場よりも少し高くても売れるケースが実はあります。というのも、中古のマンションを購人しようという人は「エリア」や「広さ」を重視し、「この駅周辺で徒歩10分以内60平米以上のマンションが売りに出たら検討しよう」などとピンボイントで探している人が多いからなんです。

これが新築マンションになると、エリアはそこまで重視されず、他の多くの新築マンションと比較されますので価格はシビアに見られちゃうんですね。

また新築マンションと違い、中古マンションは実際にもう目に見えて実物があるわけなんで大きな武器になリます。買主は内覧をすることで実際の生活をイメージしやすく、購買への欲求を刺激しやすい、というわけです。また既に建物があるので、契約から1~2ケ月で引っ越しが出来るというのも買主からすると大きなメリットです。

「結婚したから」「子供ができたから」という理由でマンションを購人しようとする買い主は多いのですが、そんなときに新築マンションを購入するとまだ建物が完成していないことも多いので、住む事ができるまで半年から1年ほど時間が経ってしまうこともザラなんです。

実際に希望金額で売りに出してみて、もし買い主からの反応が悪ければ、売り出し価格を下げることももちろん可能です。金額の変更には特に法律上必要な手続きはなく、単純に売却をお願いしている不動産会社に頼めばいいだけですから簡単に行えます。マンションはいうまでもなく大切な資産です。単純に不動産会社に言われた金額で売リに出すのではなく、「この金額で売りに出したい!」という金額で売りに出すのがまずはいいですね! 

しかし実際の売却金額を決めて売りに出してもうまく買主が見つからない場合も多いです。そこでしっかりとどのようなケースにも耐えられるように価格戦略を練っておきましょう。

マンション売却で後悔しない為にも価格戦略をしっかり練りましょう!

マンションの売却を成功させるポイントは「価格戦略」を決めることです。「価格戦略」とは「こうなったら、これぐらいの金額にする」とあらかじめ決めておくことです。

具休的に見ましょう 世田谷区に築15年のマンションを持つAさん。 自分の仕事の転勤が決まり、マンションを売却することにしました。転勤先では賃貸で生活するので、マンション売却にはある程度時問をかけられます。ローンの残債や、マンションを売却する際にかかる費用のことなどを考えると最低3,000万円で売る必要があります。また不動産会社の査定や、自分で色々情報を調べて見た結果4000万円ぐらいで売れそうです。しかし本音を言えば4300万円で売りたいと思っています。このような場合、以下の三つのマンション価格が重要になリます。 

  • 売りたい金額4300万円 
  • 売れそうな金額4000万円 
  • 必ず手元に残す金額3000万円
 
この三つの価格が決まれば、価格戦略はほぽ決まりですね!

 あとは「どのタイミングで」「どの価格まで下げるか」をあらかじめ決めておけば完璧です!
 
例のAさんの場合 「マンションの売却が完了するまで5ケ月は時問をかけられる。マンションの売却契約からお金を振リ込んでもらう決済までーケ月はかかるので、実質マンション売却にかけられる時問は4ヶ月。

売りたい金額の4300万円で売リに出し、ーケ月様子を見、ーケ月経って購人申し込みが入らなかったら売れそうな金額の4000万円で2ケ月様子を見る。それでも売れなかったらさらに200万円値下げする。というようなイメージです。

「そんなことしなくても、様子を見ながらマンションが売れなさそうだったら少しずつ下げていけばいいじゃない」 という風に考える人もいるかもしれませんが、この「価格戦略」は、あとから後悔をせず、しっかリとマンション売却を成功させるために不可欠な要素です。

まとめ

株の売買等でも一番難しいのは「タイミング」だと言います。たとえ買った株の値段が下がっても「もう少し待てばもっと値段が上がるかもしれない」と思って売れないでいるうちに株価がどんどん下がってしまう。買った株の値段が下がってもう損切リしないといけないと分かっているが「もう少し待てば値段が回復するかもしれない」と思ってズルズルと損失が膨らんでしまう。

このような現象は、株をやる人にはどうしてもつきまとう現象です。そして「あのときこうしておけば…」という後悔の念にとらわれることになってしまうんですね。
 
こうした後悔にとらわれないようにするため、株のプロはあらかじめ「この値段になったら売ろう」「この値段になったら買おう」と決めておきます。そしてその値段をコンピューターのソフトに入力して、自動で株の売買を行うらしいです。
 
マンション売却を成功させるコツも、実はポイントは同じです。

後から「もっと高く売れたのではないか」「もっと段階的に価格をドげた方が良かったのではないか」という後悔の念はマンションの売却にもつきものです。そしてこの「後悔の念」にとらわれると、冷静な判断が出来なくなってしまいます。「後悔の念」にとらわれないために、価格戦略によってあらかじめ「こうなったらこの金額にしよう」と決めておく事が非常に重要になります! 

マンションを高く売却するために必要な心構えと非常に大事なポイント

マンションを売却する際に売る人がまず考えるの優先事項は「早く」「高く」売りたい!ということだと思います。なるべく短い時間で、出来る限リ高い値段で売リたいという願いがあると思います。
 
マンションの売却には時間がかかる事が大半です。
 
もちろん売り出してー週問程度で売れてしまうこともあリますが、基本的には3カ月前後は契約をするまでの時間として見ておいた方が良いといった感じです。

あまリにもすぐに売れてしまうというのは、ラッキーだということもあリますが、値付けが安すぎたという可能性ももちろんあります。

売買契約が無事終わった後も、実際にお金が入ってくるのは「決済」というお金のやりとりが終わるまでタイムラグがあリます。

売り主も引っ越し先を見つけなければならないのと、買い主も銀行のローン査定などで時間がかかるので、 マンションの売買契約と決済の間には1ヶ月ほどの期間がかかることが一般的です。

時間がかかるマンション売却だからこそ大事な事は?

他のものを売る場合と違い、マンションなどの不動産を売却するためには売り出してから4~5ケ月程度の時間がかかることが多いんです。
 
借金の返済やいつまでに売却しないといけないという時期が差し迫っている場合は不動産会社などのプロにマンションを購人してもらうというケースも考えられます。
 
この場合相場の金額よりも2~3割安い金額になってしまいますが、一度「このマンションを購人します!」と不動産会社が言えば個人のお客のように「やっばり購人をやめます」と言い出すことや「ローンの審査が通らなかったので契約を自紙に戻して下さい」などと言われることはありません。

マンションを高く売却するために最も重要な心構えは「時間に余裕をもって戦略的に売却する」ということです。

時間の制約があると、どうしてもマンションを高く売却出来る機会を逃しがちです。マンションなど住宅というものは、個人の好みと不安が強く出るものなので、普段から買い物をしている野菜や日用品であればすぐに「これはいつもよリ安いから買おう!」となりますが、人 生で一番高額な買い物である不動産の購入では「本当にこのマンションで大丈夫だろうか?」という不安の気持ちが出てきてしまいますし、「もっとこういう造りだったら良かったのに…」という人によって千差万別の願望が出てくるのです。

それゆえ、あなたのマンションを気に人ってくれる買い主様を見つけるためには時問に余裕を持って、しっかリと広告活動をして多くの人にマンションの存在を知ってもらい、たくさんの買い主様候補にマンションを見学してもらう。

これがマンションを高く売却する上での大前提となります。

マンション売却時の流れから見るツボとコツ

マンションの売却に約3カ月ほどの時間がかかります。
売却完了までの時問の流れは大きく次のようになります。

・不動産会社に問い合わせ 一約2~3日
・マンションの価格査定 一約2~3日
・媒介契約書の締結 -約2~3日
・売却活動 -約1ヶ月半
・購入申込受取/交渉 -約1週間
・売買契約 -約1ヶ月・引き渡し

最も時問がかかるのは「売却活動」です。

ここでいかにうまく売却活動を行い、見込み客を獲得するかがポイントになります。
 
ちなみに、売却活動を任せた不動産会社が「何か頼リないな」と思った場合は、途中で不動産会社を変更することが出来ます。
 
媒介契約書では「あなたの会社にとリあえず3ケ月売却活動をお願いしますよ」と頼む内容になっていますが、売り主から申し出があればいつでも解約することが出来ます。

マンション売却においてパートナーとなる不動産会社は非常に大事です。大事な資産の売却ですのでもし不動産会社が「信用出来ない」と思ったら依頼する会社を変えるのがかなりオススメです。

大手だから安心?マンション売却を任せたい不動産会社とは


不動産会社の数は全国で30万社あると言われています。
これはコンビニの6倍以上の規模で「なぜそんなに数が多いんだ」と思ってしまうレベルです。

これだけ不動産会社の数が多いと、どの会社にマンション売却をお願いすれば良いか分からなくなってしまいます。 

そんなときテレビCMをやっている「大手の不動産会社」だったら安心なのではないか、というイメージがあリます。

しかしこのイメージはとても危険です。 その理由は大きく3つに大別されます。

1、広告費を使うのは会社に対してだけ

大手の不動産会社はテレビcMをはじめ、色々な広告を打ちます。
しかしそのほとんどは、企業イメージ向上のための広告です。
個別のマンションに対して広告打つわけではないので、大手の不動産会社だから販売力が優れているとは正直言えないのです。
 

2、実は中身は個人商店

大手の不動産会社であっても、一人一人の営業マンは個人商店のように動いています。店舗問の移動も頻繁あリますし、それぞれの営業マンが営業ノルマに追われているため営業マン同士で連携するということは殆どありません。

また不動産業界は離職率が高いので、今大手の不動産会社にいる人も元は町中の不動産会社の営業マンだったリ、 逆に大手の不動産会社の営業マンがまた町中の不動産会社に転職したりします。

また大手不動産会社の中にはフランチャイズ展開を行っておリ、看板と制服は同じだが実は情報の共有や交流をフランチャイズ加盟店同士で全く行っていない会社も存在します。
 

3、月末は営業数字に追われる

大手の不動産会社ほど、営業数字のノルマは激しさを増します。月末になれば営業フロアで罵言雑言が飛び交い「なんとしても契約を取る」という雰囲気になります。

レオナルド・ディカプリオ主演の映画「ウルフ・オブ・ウォールストリート」をご覧になった方は、あの営業フロ アの雰囲気をイメージして頂ければと思います。そうすると「とにかく契約を取らなければ」という気持ちゆえに売り主に対して無茶なマンション価格の値下げを迫る営業マンもいます。 

もちろん、大手の不動産会社の中にも有能な営業マンは必ずいます。「大手だから」という理由で不動産会社を盲目的に信じるのではなく「この人は信じられる営業マンか?」という視点で確かめるようにしましょう!

まとめ

不動産は大事な資産です。売る側も買う側もこれでもか!というくらいに慎重になった方がもちろん良いです。「そんな事わかっているよ」という方もいらっしゃるかもしれませんが、言いたいのは結局関わる営業マン等の「人」によって売却がうまくいくかどうかも本当に変わってくると言う事なんです。

もちろんなるべく希望通りの売却額や高く売れた方が嬉しいのでいくらで売れるか?高く売る為にはどうすればよいのか?と言う方に目が向いてしまう事もあります。

ですが、その時間をマンション売却時に関わる人に少しだけでも良いので充ててみてください。しっかりと余裕をもった期間を作り、お店や看板でなくこの今喋っている人が本当に信用できるのか?本当に親身になってくれているのか?知識をひけらかしたりせずにちゃんと話を聞いてくれる人なのだろうか?と言う事をしっかりとまずは吟味しましょう。

マンションの売却は契約が結ばれ引き渡しするまでかなりの時間を要します。長く付き合える「人」をまずは探そう。という気持ちでマンション売却の第一歩を踏み出してはいかがでしょうか?

マンション売却一括査定サイトの落とし穴

「マンションを売却しよう!」と思ったときに、売主様が取られる行動は大きくの3パターンに分かれます。
 
・近くの不動産会社に直接行ってみる
・不動産会社に電話やメールで問い合わせる
・WEB上の「マンション売却一括査定サイト」から問い合わせる
 
この3番日の「一括査定サイトに間い合わせる」という選択肢ですが、かなリの注意が必要です。
 

一括査定サイトにむやみに登録すると電話の嵐

「一括問い合わせサィト」というのは、何かを購人する際にはとても便利な仕組みです。見積もり金額を出してもらい、一番安いところにお願いすれば良いので効素的に値段の安いお店や企業を選ぶL上ではとても役に立つ仕組みなのです。

ただこれが家を売却するときに使用するとなると、話は違ってきます。

まずマンション売却一括査定サィトにあなたのマンションの住所・連絡先を入れて問い合わせをすると5~20社ほどの不動産会社にその情報が飛んでいきます。そして問い合わせ直後から「話を聞かせてください」「いまからご自宅にお伺いしてもいいですか」「売却は当社にお任せください!」というような営業の電話が鳴りっばなしになります。

多くの不動産会社というのはいまだにメールではなく電話を好む傾向がとても強いので、ひっきりなしに電話がか かってきます。 

しつこい会社になると、約束もしていないのにいきなり自宅に営業マンが訪問してくる場合もあります。

そしてその中から何社かの不動産会社と面談をして売却をお願いする会社を選ぶわけですが、不動産会社はあなたからマンション売却の依頼を受ける為に色々な手を使ってきます。

こういった会社を一社一社、相手にするのはとても骨が折れることです。「マンションの売却をお願いする前に、信頼出来る不動産会社を選ぶだけで疲れ切ってしまった…」というお客様のお声は良くお伺いします。

まずはしっかり調べて問合せする会社を絞りましょう!

マンションを効率よく高い値段で売却するためには、まず各会社のWEBサイト上などを良く読み、信頼出来る会社 を絞って問い合わせをしてみる方が良いでしょう。 

不動産業者の恐るべき実態。高齢化



日本では高齢化の波が押し寄せているといいますが、不動産業界ほど高齢化が激しい業界はないのではないかと思います。

「平成25年度宅建業者と取引主任者の統計について」という訓査によると、不動産業界の大きな割合を占める 「個人業者」の平均年齢は64・2歳です。
 
なんと60歳以上が全体の71・5%を占めるのです。

駅前の不動産会社のような不動産会社は全国に約30万社あります。全国のコンビニの数が約5万点と言われていますから、これは驚異的に多い数字です。

そしてその多くが昔の街の電気屋さん・タバコ屋さんのような「高齢者」がやっている会社なのです。

不動産業界はネット社会をうまく活用できていない。

今はスマートフォンが普及し、LINEやFACEEBOOKのような新しいコミュニケーションツールがどんどん生まれています。

雑誌や新聞を読む人がどんどん減り、どの業界もお客様を獲得するためにどのような方法がいいか血眼になって考えています。

しかし不動産会社の主な連絡手段はいまだに電話とファックスです。

信じられないかもしれませんが、本当の話です。新しいマンションなどの物件情報が出ると、不動産会社同士で情報の交換をするのですが、いまだにその連絡は大部分が電話とファックスで行われています。

「新しいマンションが出たから、図面を取リに来てよ!」
「マンションの売却依頼を受けたから、図面をファックスするね」

などは、よく不動産会社同士で行われるやり取りです。これでは大変非効率ですし、人件費や通信費用などもバカになリません。

不動産業界全体の高齢化が原因

「なぜ、もっと効率的な方法やツールを使わないのか」と不思議に思われるかもしれませんが、背景には「高齢化」 があると思われます。 人間は年を取れば取るほど新しいやリ方やツールに拒否感を示しますし、新しい情報への感度も落ちていくからです。
 
新しいツールやイノベーションを活用することで仕事の効率は格段に良くなリますし、結果としてのお客様にご提供出来る価値も上がります。

無駄な人件費を抑えることでより広告に費用を使うことができたり、効果的な新しい広告手法を使うことでより多くのお客様に良いマンションの情報をお伝えすることが出来ます。

例えばWEB集客の方法として、ABテストという手法があります。

ネット広告うまく使った活用例

WEBページを「Aページ」「Bページ」と2種類作成します。この2種類のページでは、一か所だけ違う点を作ります。

例えば一番最初に表示させる写真をリビングの写真にするか、メインベッドルームの写真にするか、という違いを作るのです。

そしてどちらのページの方が、実際にWEBページを訪れたお客様が「ベージを見ていた時問が長いか」「資料請求をした数が多いか」など様々な指標から徹底的にチェックします。

チェックを行うと数字的に優れているヘージが分かりますので「Aページの方が良い」と採用するのです。

このABテストを写真だけでなく、色々な箇所で行います。マンションの説説明文、キャッチコピーの文面、文字の色、最寄り駅の書きな様々なポイントでテストを行うのです。

そうしてテストを繰リ返すことでWEBページを訪れたお客様にとって最も反応が良いWEBページが完成するのです。

テストの結果完成したWEBページは、テストを全く行っていないWEBベージと比べて、反応率が2~4倍違うこともザラにあります。反応率が高ければ高い程、マンションを高額で売却出来る可能性は高まるのです。

うまくネット等で最新の情報提供を取り入れている不動産業者を選びましょう

残念ながら、このようなABテストを実践出来る不動産会社はほとんどあリません。多くの不動産会社は「ABテスト?何それ?」というような状況です。

はたして電話とファックスだけでやりとリをしている不動産会社会社で、インターネットやマーケティングのノウハウを駆使した売却活動が行えるのでしょうか。

前記事、「マンション売却の決め手!マンションを高く売るためのマイソクとは」でお伝えしたように、マンションの売却などで重要になる広告資料「マイソク」もファックスでは白黒になってしまい、色もにじんでマンションの魅力が半減してしまいますので要注意です。 

マンション売却の決め手!マンションを高く売るためのマイソクとは

「マンションを高く売りたい!」というのは、 マンションの売却を考えているお客様の共通の願いでもあります。

マンションを高く売却するコツはいくつかありますが、ここではその中でも見落とされがちな「マイソク」という存在についてご紹介します。

マイソクとは

新築のマンションが売り出される場合、テレビCMや新聞の折り込み広告など、とても見た目が良くキレイな広告が作成されます。どれだけこの広告の完成度が高いかで、お客様からのお問い合わせの数も変わりますから、不動産会社も広告作リに精を出すわけです。 
 
これが中古のマンションを売る場合ですと、少し様子が異なリます。

 一つのマンションを売るためにテレビCMや、新聞の折リ込み広生をばんばん人れるわけにもいきません。

不動産会社がお客様からマンション売却の依頼を受けると、まずは自分の会社のお客様への紹介や、他の不動産会社にマンションの紹介をしてもらうための「一枚の広告」を作成します。

この一枚の広告のことを「マイソク」と呼ぶのです。

この広告が「マイソク」と呼ばれるのは、もともとこの広告を作リはじめた会社に由来があるそうです。

このマイソクはマンションを高く売却する上で非常に重要な広告になります。マイソクの完成度が高ければ、マンションを購入したいお客様も「おっ、これはいいマンションだな!」と興味を 持ってくださいますし、他の不動産会社も「なかなかいい物件だな、頑張ってお客様に紹介しよう!」と思ってくれるのです。

言うなれば、マイソクは就職活動のための履歴書のようなものです。

ほとんどの不動産会社が魅力的なマイソクを作れていない

しかし残念ながら、ほとんどの不動産会社で作られるマイソクは、お客様の購買意欲をかきたてるどころか「全くどんなマンションなのかイメージがわかない」「全然魅力を感じない」と言わざるを得ないほど低レベルなものなのです。

皆さまも賃貸マンションなどを借りる際に自黒の「なにこれ」と思ってしまうようなチラシを不動産会社に見せられた経験があるかもしれません。
 
お客様の「このマンションを見てみたい!」という欲求を掻き立てるためには、見栄えの良い写真をセンス良く広告に人れたり、どのような言葉でマンションの価値を訴求するかによって天と地ほどのも反応に差が出るのです。

ただ残念ながら、現在の不動産会社ではそういった広告やマーケティングに精通している人はほとんどいません。マイソクを作成する際も、専用のソフトやツールではなく、ハサミとのりで作成している人が大半、というありさまです。

ハサミとノリで作成したマイソクをコピーし、またそのコピーした用紙をコピーするので、どんどんマイソクはかすれていきます。 

不動産仲介業界はいまだに「超」が付く程のアナログ業界です。 戦後60年間以上、全く仕事のやり方が変わっていないのです。

どんな駅前にも小さい不動産会社が多数あリますが、どの不動産会社も昔ながらにぺタぺタとマイソクをガラスに貼付けています。

マンションの売却を成功させるためには、効果的なマーケティング活動が必須です。 売却を依頼する会社を選定する際は「はたしてこの会社はどのレベルのマイソクを作れるのかっ?」と言う事を確認してください。 
 
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