マンション高額売却方法ブログ

マンションの売却をしたいと思っている人に役立つ業界の知識、暴露話、高く売る為のコツやポイントを書いていきます!

マンション売却の罠

マンション売却の裏側!仲介会社と買取会社のタッグには注意!

マンション売却を考える上で、特に注意したほうがいいのが「マンション買取業者」へのマンション売却です。

前の記事「不動産業者によるマンションの買取は注意が必要」でお伝えしたように、マンションを不動産会社に買取してもらうと、不動産会社の利益を出すために3割程相場よリ安い金額で売らなくてはならなくなってしまうんですね。
 
仲介会社の中には「最終的に売れなかったら、ウチの会社で買い取るので安心です!」と言っているような会社もありますが、買取をしたいがゆえにわざと個人のお客様を紹介せず、金額を下げさせようとする不動産会社もあるので注意が必要です。

一方「ウチはマンションの買取はしていません!」というような不動産会社の場合でも、注意が必要なケースがあるんですね。
 
なぜならその不動産会社が買取をしていなくても、最終的なマンションの売却先として「マンション買取業者」を考えているケースがあるからです。

マンション売却先を買取業者にすると買取額は低くなるのに、業者の仲介手数料は2~4倍になるんです。

不動産会社にとって、マンション買取業者にマンションを購人してもらうことはとても美味しい取引になります。
なぜなら、通常の取引に比べて仲介手数料が2~4倍も得られる可能性があるからなんです。

仮に、5000万円でマンションを売却したいと考えているとすると、もしマンションを購人するのが「マンション買取業者」ではなく、他の不動産会社さんが探して来た個人の場合、マンションの売却をお願いした不動産会社が獲得する仲介手数料は「156万円」になリます。

■5000万円x3%+6万円=156万円
 
買い主様からの手数料は、もちろんお客さんを連れてきた他の不動産会社に支払われることになるので、売却をお願いしている不動産会社の手元には入りません。

これが、あなたのマンションを購入するのが「マンション買取業者」にすると、
この場合、マンションの売却金額は低くなってしまいます。
 
マンション買い取り業者は相場より安くしか買わないので、仮に4500万円でマンションを売却したとして、この場合、マンションの売却をお願いした不動産会社は売り主とマンション買取業者両方から仲介手数料を獲得することができ、仲介手数料は合引で「282万円」になります。

■売り主様からの手数料 4500万円×3%十6万円=141万円
■買取業者からの手数料 4500万円×3%+6万円=141万円
■合計 141万円+141万円=282万円
 
さらに、マンション買取業者がマンションを購入した場合、マンションをリフォームをして再度売リに出します。 
するとその販売を、売却をお願いした不動産会社が担当することが多いのです。
仮に、リフォーム後のマンションを5000万円で売りに出したとすると、

不動産会社の手にする手数料は 

■買取業者かりの手数料 5000万円×3%+6万円=156万円
■買い主様からの手数料 5000万円×3%十6万円=156万円
 
これによって売却をお願いした不動産会社は、更に追加の手数料「312万円」を獲得することが出来ます。

マンション売却を不動産業者にお願いする際はどのような買取先があるのか?にも注意が必要です。

つまリ、不動産会社にとってみると、売却をお願いしたマンションを「マンション買取業者」に買わせることが出来れば最大で「438万円も多く」(282万円+312万円ー156万円)仲介手数料を獲得することができてしまうんです。
 
このカラクリが分かると、いかに不動産会社がマンション売却の際にマンション買取業者にマンションを買わせたいと思っているかが分かると思います。

不動産会社に取ってみれば美味しい取引でも、大事な資産を売却する売主様にとってみればたまったものではあリません。 マンション売却の際は、くれぐれも注意して頂ければと思います。 

不動産業者によるマンションの買取は注意が必要

マンションの売却を不動産会社に相談しに行くと「もしマンションが売れなかった場合は弊社で買い取りを行っていますので安心です!」と言われる事があります。

大手の不動産会社でもそうですし、中小規模の不動産会社でもこのように言われるケースは多いのです。

「売れなかった場合に買い取リまでしてくれるなんて、安心だ!」と思われる方も多いと思いますが、少し注意が必 要です。

なぜなら「買い取リ金額」が相場よりも3割以上低いことが多いからです。

不動産会社がマンションを買い取るという場合、買い取ったマンションはそのままその不動産会社が保有するわけではなく、転売することになります。
転売するからには、その不動産会社は「利益」を確保しようとするのです。
この「利益」がまさに「相場よりも3割安く」あなたのマンションが売られてしまう原因になるのです。

「不動産を買い取ります!」という会社は、マンションの売り主様の味方なっているように思えますが、実は不動産会社は元々買い取リをしたくてたまリません。

なぜなら、不動産の買い取りはとても儲かるからです。 

マンション買取で不動産業者が儲かる実例

あなたがマンションの売却を考えておリ「5000万円で売れたらいいかな」と思っているとします。
しかし不動産会社は「このマンションは5500万円で売れるな」と判断しました。
このような場合、不動産会社は是が非でも「買い取り」を行いたいと思うのです。

もし仮に、不動産会社が普通に仲介を行うとその利益は

■売り主様からの手数料 5500万円×3%+6万円=171万円
■買い主様からの手数料 5500万円×3%+6万円=171万円
■合計171万円十171万円=342万円
 
となリます。
 

マンションを買い取ると言う不動産業者の声には慎重になりましょう!

買い取りを行う場合、売リ主様から5000万円でマンションを買い取りし、そのマンションを5500万円で他の人に転売します。
この転売で利益を500万円獲得することが出来、普通に仲介をするのに比べて168万円も多く(500万円ー342万円)儲かるのです。 

不動産会社によるマンションの買い取りは、基本的に売却金額の定価につながります。
マンションの買い取リを検討する場合は、より慎重になる必要があるんですね。

マンション売却時の恐怖!あなたのマンションは営業マンに「干されていないか」?

マンションを売りに出しても、なかなか売れないケースというのがあります。 

特にマンションの見学申し込みや内覧が全くなく、一か月のうちにー組ぐらいしか買い主様の見学がないというケースもあったりします。

マンションの売却をお願いしている不動産会社に電話してみても「いや~、頑張ってるんですけど、なかなか内覧希望がなくて…。もう少し値段を下げてみませんか?」などと言われるだけ、というような状況です。
 
このような場合、不動産業界でいうところの「干される」という行為が行われていないか、注意した方が良いです。

不動産業界の「干す」とは?

「干す」とは、あなたがマンションの売却をお願いしている不動産会社が、マンションの売値を下げさせるために全く見学を入れず放置することを言います。

なぜ、不動産会社はこんなことをするのでしようか?実はあなたのマンションを干すことで、不動産会社はとても得をするのです。

仮に、あなたがマンションを5000万円で売却希望だとします。しかしあなたがマンションの売却をお願いした不動産会社では、あなたのマンションを「5000万円で買いたい!」というお客様はいませんでした。

こういう場合、通常であればあなたがマンションの売却活動をお願いした不動産会社は、他の不動産会社にも広く情報を公開してお客さんを紹介してもらいます。

そうすることによって、たくさんの見学申込みが入り、あなたのマンションを「5000万円で買いたい!」というお客様が見つかる可能性が高まリます。

しかしこの場合、あなたがマンションの売却をお願いした不動産会社には「156万円の手数料」しか入ってきません。

不動産の会社の仲介手数料はマンションの価格の3%+6万円なので、
 
■5000万円x3%+6万円=156万円 

の手数料となるわけです。 

マンションの買い主様からの手数料は、買い主様を探して来た他の不動産会社に支仏われることになリます。あなたが売却を頼んだ不動産会社の本心としては「買いたいというお客様も自分で見つけてきて、両方から手数料をもらいたい」という気持ちがあります。

この売主様・買主様両方から仲介手数料をもらうことを業界用語で「両手」と呼びます。

そこで、他の不動産会社から「お客様を紹介します !」と言われても「もう申し込みが人っているので結構です」 と断ったり、ひどいケースになると購人の申し込みが入ったにも関わらずマンションの売主様に伝えずもみ消してしまう場合というのもあります。

そうすることによって、マンションの売り主様に「もっと値段を下げないとマンションは売れないかな…」という気持ちを起こさせ、500万円値下げをしてもらい、4500万円で自分のお客様と契約してもらうのです。 この場合、不動産会社が手にする手数料は下記のような計算になります。

■売主様からの手数料 4500万円×3%+6万円=141万円
■買主様からの手数料 4500万円×3%+6万円=141万円
■合計 141万円+141万円=282万円

こうすることによって不動産会社は126万円(282万円-156万円)余分に儲かる仕組みになってるんです。
 

マンション売却時の営業マンはどういう人物か?に注意が必要です。

不動産会社の営業マンがマンションを干そうとする背景には、彼らがフルコミッションで働いていることが挙げられます。多くの不動産会社の営業マンがフルコミッションで働いています。彼らは不動産仲介の手数料収入によって給料が決まリます。多くの手数料を獲得することが出来ればその分自分の給料が上がるので「なるべく両手仲介をしたい」と思うのです。
 
不動産会社の営業マンを選ぶときは「この営業マンはフルコミッションで働いているのかどうか?」ということは、一つの選定ポイントになります。もしあなたのマンションに全く見学の申し込みが入らない場合、一度「干されていないか」を確認してみるのが賢明です!

マンションを売却時の注意点!損をしてしまう契約の種類

マンションを売却しようとすると、まずは売却活動をお願いする不動産会社を選ぶことになリます。

「じゃあ、どこかの会社にお願いすればいいかー」ということですが、単にお願いをするだけではなく「あなたの会社に売却をお願いしますよ」という契約を不動産会社と結ぷ必要があります。

マンションなどの不動産はとても額の大きな資産のため、不動産会社も「私はしっかりと売主さんと契約を結んで売却の活動を行っています」という証拠が必要なわけです。

そしてこの「売却を御願いします」という契約のことを「媒介契約(ばいかいけいやく)」と言います。 そしていざ不動産会社と「売却をお願いします」という媒介契約を結ぶタイミングで、知らずに損をしてしまう売り主さんが多いのです。

大体のケースで、不動産会社の営業マンは「この契約書にハンコをお願いします」という感じで、シレつと媒介契約書にハンコを押させようとさせます。

しかし、その契約内容が問題なのです。 実は 一言で媒介契約書といっても、内容によって3つも種類もあるのです。 

マンション売却時の媒介契約書の種類

  • 専属専任媒介契約 
    売却をー社にしか頼めない。自分自身でマンションを買いたい人を見つけてくる事もNG。 
  •  専任媒介契約 
    売却をー社にしか頼めない。自分自身でマンションを買いたい人を見つけてきてもOK。 
  • 一般媒介契約 
    売却を複数社に頼むことが出来る。自分自身でマンションを買いたい人を見つけてきてもOK
     
マンション売却をする方の多くは、契約に3種類もあることを知リません。

そして、不動産会社の営業マンがシレツとハンコを押させようとするのは「専属専任」か「専任」なのです。 なぜなら「専属専任」か「専任」の契約を結んでしまえば、その契約を解約しない限リ、必ず自分の会社が契約の手数料を獲得することが出来るからです。

よく不動産会社のサイトなどでは専属専任・専任のメリットを挙げています。それは

  • 「ー社に売却を任せることで、スケジュール調整などがスムーズになります」
  • 「ーつの会社に任せた方が、不動産会社のモチベーションがあがり、頑張って営業してくれます」
というようなものですが、果たして本当にそうでしょうか。

スケジュール調整などは、単純に空いている時問や、他の内覧が入りそうな時問帯を外せばいいだけですし、ー社 に売却を任せてしまったらその会社が逆に安心しきってしっかリと活動しない危険性もあります。

「専任」の方が良いというのは、不動産会社にとっての都合を反映した営業トークの一面が色濃くあります。 

私がお勧めしているのは「一般(媒介契約)」です。

物を売るにしても買うにしても、複数の会社に相談する事は、至って普通の事だと言えるでしょう。

その中で、頑張って良いお客さんを見つけて来てくれた不動産会社と、最終的な売買契約を結べばいいのです。

マンション売却の罠!高すぎる査定金額に要注意!

「マンションを売りたい!」という時に、とても気になるのが「査定金額」です。

不動産会社に売却の相談をすると、それぞれの会社ごとに「いくらぐらいで売れそうです」という査定金額を算出し、売り主様に報告します。

その査定金額を元に「この会社にお願いしようかな」と不動産会社と売却をお願いする媒介契約を結ぷケースが多いのです。

査定金額を見る瞬間というのはとてもドキドキします。

「自分たちがマンションを買った時と比べて、金額がとても低くなっていたらどうしよう」
「売却希望霊額に全然届かなかったらどうしよう」

などという思いがあるので、査定金額を出してきた不動産会社の中でとても高い金額の会社があると「これは信頼出来る!」という思いで媒介契約を結んでしまうのです。

ただ、ここで一つ注意して頂きたいのは「査定金額」はあくまでも「これぐらいの金額で売れるかもしれない」という不動産会社の予想金額であり、実際にその金額で売れる事を約束するものではないということです。

もしこれがブランド物や美術品の査定金額であれば、実際に査定金額を出した会社がその金額で購人するのですから安心です。しかしマンションの査定金額の場合、不動産会社はあくまで「その金額で営業活勧をしますよ」という目安でしかないのです。

ですので悪い不動産会社(意外と多いです)ですと、とりあえず高い金額を査定金額として出すことで売り主様と媒介契約を締結してしまい、のちのち「やはり金額が高すぎるようなので、値段を下げましょう」といって金額を落とす交渉を売り主様とするのです。

こういったケースに見られるのは、不動産会社が「その会社しかマンションの売却活動が出来ない」専任契約を売主様と結んでしまい、結果的に最初に他の会社が出した査定金額を下回るケースで売買契約が行われるというパターンです。

 また売主様が多数の不動産会社に売却査定を出している場合、査定金額はチキンレース的なものになります。 つまり「どこまで高い金額を出して、売主様の気を引けるか」という勝負になってしまい、いざ売却依頼を受けた時に「こんな金額で査定出しちゃったけど、こんな金額で売れるはずないしどうしよう…」と途方にくれる不動産会社もいたりします。
 
マンションの査定金額が高いのは嬉しいことですが、もし飛び抜けて高い査定金額を出して来た不動産会社があった場合は「なぜこの金額で売れると言えるのか」という根拠をしっかリと確認した方が良いでしよう。 
アーカイブ
スポンサードリンク
★マンション売却リンク★


不動産売却【ふじたろう】申込プログラム

人工知能・ビッグデータ技術に基づき、中古マンションの相場・売買情報を提供!年間4万人以上が利用!

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」
不動産売却一括査定「イエイ」

無料査定依頼は1分だけ!利用者数300万人突破!超有名な 不動産一括査定サイト!

失敗しない中古マンション投資ならGA technologies
スポンサードリンク
★マンション売却リンク★


【不動産査定エージェント】

なんと1分で優良企業6社に査定が出せる「不動産査定エージェント!」マンション売却の第一歩はコチラがオススメです。


マンションの空き室ゼロ対策[フレッツ光全戸プラン]

なかなか部屋が埋まらないマンションオーナーの方、光回線は入居者の方から見るとまだまだ他物件に比べ魅力的!

必見!FJネクストの王道マンション経営と出口戦略

不動産管理のすべてを<クラウド>で透明にします!